金茂精装项目都用过的智能家居，原来长这样！

摘要：智能家居在地产市场或将迎来真正爆发！

  三年前，智能家居的业内人士曾表示，智能家居目前的客户定位在中产阶层以上，对标地产中高端项目，而非刚需。也就是说智能家居虽然很火，但还未形成主流市场。

  其实严格意义来说，智能家居并不算一个新事物，但于房地产行业而言，却是一个崭新的领域。但最近两年，在精装修政策大潮的推动下，智能家居在地产领域正在加速完成市场教育。有几个侧面的讯息可以佐证：

  国内Top级的龙头房企，如万科、绿地、旭辉、世茂等，都已经开始集采智能家居系统集成产品；

  50强开发商配套率高达82%，普通住宅项目也有覆盖，智能家居成房企售楼新筹码；

  据某智能家居系统商反馈，其今年Q1的营收已经是2019年全年总和，而2019年总体又比2018年营收翻了了两翻；

  ……

  种种信息指向，智能家居在地产市场或将迎来真正爆发！

  然而，由于智能家居的内涵和外延过于复杂，关键技术多且技术标准又不统一，但凡有点关联的企业都想做智能家居，导致很多并不是很稳定的技术也进入行业里来，开发商由于选择不当或者认知不够，导致出现智能家居运行不稳定的失败案例也不少。

  所以在市场爆发式的应用来临前，房企和智能家居厂商还需要清楚几个关键问题：

  ☛什么是智能家居？好的智能家居判断标准是什么？

  ☛开发商如何选好智能家居？智能家居厂商如何塑造好产品？

  ☛智能家居市场爆发，企业如何打开地产市场入口？

  ☛从长远社区运营来看，如何实现智能家居持续化的经营？

  为此，智能家居的行业大咖——法国 Léwin 雷盎艺术智能（中国区）执行总裁王俊锋博士给出了答案。

  ●王俊锋2002年从华南理工大学人工智能控制专业博士毕业，进入侨鑫地产做智能化总工程师，开始进入智能家居行业；2006年，加入Léwin 雷盎艺术智能，已在智能家居行业从业14年。

  一、

  什么是智能家居？

  什么是好的智能家居？

  虽然智能家居很火，但是大众对智能家居的概念还是模糊的。要问什么是智能家居，100个人会有100种答案。为什么？

  因为智能家居本身就是个泛概念，外延和内涵涉及面很大，而且随着信息技术的快速变革，智能家居的内涵也会经常变化，包括很多的子领域，很多相关行业的企业都把自己叫智能家居。

  那智能家居包括些什么？王博士认为，目前智能家居行业主要分为四大阵营：第一部分是智能系统，也就是目前地产商精装修随楼附送的系统，后续业主可以接入智能产品；第二部分是智能家电，主要是传统家电行业的产品升级，如智能电视、冰箱、洗衣机等这类的智能家电；第三是智能单品，比如大家比较熟悉的小米、WIFI插座、蓝牙音箱、扫地机器人、智能晾衣架等；第四部分是智能家具，这个领域刚刚起步发展，但是将来会有非常大的市场前景和规模。

  在这四大阵营里，传统意义上说的智能家居其实就是智能系统，而且王博士认为聚焦住宅内部设备设施场景化管理的系统，才是真正意义上的智能家居系统。

  总结来看，市场上大部分的智能家居厂家主要以系统类、家电类为主。第一类企业提供集成系统，然后开放接口协议给不同的家电产品接入，比如Léwin 雷盎的艺术智能面板，就是行业内聚焦地产豪宅以及高端项目的智能家居系统，当然Léwin 雷盎艺术智能也供智能门锁等产品。家电类智能家居自身提供主营的部分家电，并在产品中开发接入端口，与智能家居系统和其他家电产品互联互通。

  （常见智能家居场景）

  至于什么才是好的智能家居系统，行业内没有明确定论，因为没有好的定论，也导致行业里的设备是参差不齐的，失败的案例教训不在少数。

  王博士认为，评价智能家居系统的标准，主要应该聚焦稳定性、便利性、舒适性、艺术性四个方面：

  1.稳定性，稳定是压倒一切的，智能家居系统要是不稳定,还不如不做。

  2.便利性，智能家居带来的变革一定是简化生活中越来越多的控制，让家里的设备设施协同工作，实现场景化管理。

  3.舒适性，智能家居系统必须要把家里的“光、温度、空气质量、声音”等要素自动调节成舒适的。

  4.艺术性，智能家居带给人们的不只是科技，还有艺术生活方式的引入。

  二、

  稳定+便捷是用户需求的本质

  舒适及艺术体验也须保证

  那么作为开发商在选择智能家居系统时，如何进一步衡量智能家居的稳定性、便利性、舒适性、艺术性？作为智能家居系统厂家，又该从哪些方面塑造这些特性？

  (一个好的智能家居系统须满足四大标准)

  1.智能家居产品的稳定性是系统工程，需从芯片、电路板、通讯协议等方面综合提升

  智能家居系统的稳定性一定是首位的，如果系统不稳定，那智能就根本谈不上。举几个简单的例子：好好的窗帘，半夜却自动开启关闭；本来只是想在阳台上吹吹风，却触发了防盗报警；本来是想开卧室的灯，没想到客厅的灯却亮了……

  而且由于智能家居与终端业主接触最多、使用频率最高，如果系统产品不稳定，不好用，那么对于开发商品牌带来的口碑也一定会是灾难性的。

  那么，如何才能守住智能家居稳定性的这道底线？王博士认为一定要从芯片、电路板、通讯协议、系统架构、网络安全等方面多管齐下，才能确保做好产品的稳定性。

  首先，智能家居的核心芯片，就像是人的大脑，芯片不强大，那产品也肯定稳定不下来，很多功能也没法实现。在芯片的选用上，Léwin 雷盎艺术智能一直都是使用美国高通、韩国三星的芯片作为产品的核心；

  很多智能家居集成面板里只有一个芯片，而Léwin 雷盎艺术智能的每个集成面板里会有两个芯片，一个负责产品的人机界面，另外一个是Léwin 雷盎艺术智能专门增加的，负责智能设备之间的通讯控制。

  在家庭生活中，并发需求是很多的，你在客厅控灯，你的家人或许在卧室控空调，也就是说会有多种设备同时启动使用。这样的情况下，如果没有强大的通讯协议来协调安排不同的通讯要求，到最后就会出现反应慢，灵敏度不高，不可控制等状态，影响最终的体验和使用。所以Léwin 雷盎艺术智能单独增加了通讯层面的芯片，可以很好规避这类问题。

  其次，电路板的高集成度也是确保产品长期稳定的一个要素。电路板的堆叠层数越多，也意味着它的集成度越高，稳定性也就越强。Léwin 雷盎艺术智能一直都使用8层PCB来确保产品的稳定性，目前也是智能家居行业里使用集成度最高的电路板，所以对产品的稳定性推动会非常强。

  通信协议的选取也决定着产品使用的灵敏性，如果底层的协议没选好，那系统怎么做都不会稳定。在这方面Léwin 雷盎艺术智能一直都是使用国际通用也相对稳定的总线协议（KNX、CAN、RS485等）来作为基础的通讯连接。

  另外，在系统架构上，Léwin 雷盎艺术智能一直采用分布式架构，也就是任何一个智能场景模块出了问题，都不会影响其他的智能家居使用，而且避免采用中控主机的集中式架构，这种架构一旦主机死机，就会导致全屋瘫痪。

  对于地产项目没有经验或者没有对社区专网进行研究的智能家居公司，在网络安全保护上往往做的不到位，留下安全隐患。在网络安全上， Lewin Léwin 雷盎艺术智能一直采用内外网隔离的网络架构，严格按照社区网的专网和业主家里的互联网隔离的思路来设计系统，这样即使业主家中的智能系统出现故障，也不会影响智慧社区系统的正常使用。

  在具体的应用案例上，以豪宅项目著称的星河湾地产在全国的项目用的智能家居系统都是Léwin 雷盎艺术智能提供的，此外还有跟万科、绿地、绿城、金茂、雅居乐等的合作，而且很多项目智能家居系统成功运行已经长达8年，产品稳定性可见一斑。

  （Léwin 雷盎艺术智能合作案例——广州星河湾半岛）

  （Léwin 雷盎艺术智能合作案例——北京万科北河沿甲柒拾柒）

  2.一个面板控制所有设备，最大限度兼容通讯协议，且融合家居部分智慧社区功能

  便利性是上智能家居的直接原因。

  强大的特斯拉，在行业内最先用一块大的液晶屏把汽车上所有的按键都取代了，现在几乎所有在售的汽车，都已经是一块车载显示屏。从Nokia到苹果，也是同样的趋势。

  而人类墙上的开关面板，也一定是这样的发展轨迹，而且具大的变革已经出现，那就是墙上所有不同类型的机械按键面板都将被一个全触摸的液晶屏替代，这个变化正在经历检验，但已经得到越来越多地产客户与消费者的靑睐。

  不论家里有多少设备设施，空调、地暖、安防、新风，灯光……一个液晶面板就能全部控制了，不需要一个设备一个面板，方便快捷。Léwin 雷盎艺术智能提供的就是这样的一个智能集成面板，一块面板控制家里全部设备。

  2017年 5月上海星河湾花园新推出的“东方意韵国宅” ，是智能家居行业的“里程牌”案例，这是全中国，乃至全世界，第一个全项目全宅全部采用 全触控液晶屛智能面板的项目。

  这个项目每套房里用20块全触控液晶屏智能面板，实现了对灯光、窗帘、空调、地暖、新风、可视对讲、安防报警等集成管理与协同控制的功能，幷通过智能面板，首次实现了业主在家中与物业进行互动服务的智慧社区功能。

  （东方意韵国宅——全世界第一个全项目全宅采用全触控液晶屛智能面板的项目）

  除了精装修随楼附送的智能系统，后续业主还会购买各种不同的智能家电、单品、家具等，在万物互联的大趋势下，如果智能集成系统不能尽可能的与智能家电、单品等兼容，离被市场淘汰也不远了。

  开发商也会要求智能家居系统要预留开放兼容的接口，业主购买的不管什么牌子的家居或者家电都可以与智能家居系统兼容以及互联互通。

  而Léwin 雷盎艺术智能的智能家居系统是把目前行业内现有的各种协议都最大限度兼容了，包括主流的有线协议：KNX、CAN、RS485、TCP/IP；主流的无线协议：WIFI、蓝牙、ZigBee、LoRa、4G、5G等。也就是说，业主自主购买的不管什么牌子的智能家居产品，都可以与这套系统兼容以及互联互通，让业主使用没有后顾之忧。

  （常见的无线技术）

  此外，Léwin 雷盎艺术智能还赋予了智能面板很多的功能性，比如在行业内首创性的把安防功能如可视对讲、紧急报警等集成到智能面板里。Léwin 雷盎艺术智能还在做智慧社区的功能，比如人在家里正在做饭，突然发现没盐了，你可以通过墙上的智能面板购买下单，让小区内的商铺送货上门。

  3.智能家居的研发本质，回归人类最本质的宜居舒适环境

  智能家居产品再往深里研发，就是回归人类最本质的健康生活，打造宜居的室内环境。人类2/3的时间是在家里度过的，智能家居的深化研发方向一定如何打造舒适宜居的室内环境。

  雷盎艺术智能一直致力于全屋智能系统的打造，并针对住宅的不同区域（玄关、客厅、餐厅、厨房、书房、主人房、普通卧室等）的不同功能，利用智能家居系统来提供不同的场景化管理方案。

  如针对客厅生活，我们的系统提供以下场景化管理：今天朋友来了，启动“迎宾”场景；一家人在家，启动“温馨”场景；夫妻两人在家，启动“浪漫”场景；独自在家，启动“节能”场景；男主人在外应酬，很晩回家，启动“晩归”场景；家人全部外出，启动“离家” 场景等。

  4.做智能家居不应只做纯粹的工业品，而要做艺术品

  如果只是纯粹的智能产品，多数情况下都会让人感觉像冷冰冰的工业产品，而智能家居产品作为与业主交互最多的产品，更多肩负着为人们改善居住舒适度和居住品质的重任。

  可以说智能家居是改变人类人居环境的一个重要里程碑，所以做智能家居不仅仅是做产品，更要讲究打磨产品的魅力。

  在这方面，Léwin 雷盎艺术智能在行业内拥有很强的话语权。Léwin 雷盎艺术智能的全触屏智能面板，一直都融合了艺术元素原创设计，就是说Léwin 雷盎艺术智能的智能面板，不只是个简单的液晶屏，它还是一个艺术窗口。Léwin 雷盎艺术智能会和很多的艺术家、美术馆等合作，来发布一些时尚的图片、著名画家新的画作等……给家里营造一种艺术的氛围，让智能面板成为一个有功能的装饰艺术品。

  另外，最近Léwin 雷盎艺术智能推出的全球首款“曲面超薄全触智慧屏”，完美实现了“达佛涅斯波浪曲面”，也呈现出非常强的艺术价值。整个产品的最薄厚度仅为2.5毫米，柔性显示屏三窄边宽度只有5毫米，整个产品像“魔毯”一样轻柔飘逸。笔者在亲眼看到触摸时，能感受到强烈的艺术美感。

  （超薄全触智慧屏——厚度仅2.5毫米）

  三、

  各能级市场需求全面打开

  三四线城市&普通项目都有需求

  提供不同项目定位产品成必然

  有了好的产品后，智能家居企业如何选择市场？如果说三五年前，智能家居还未拥有主流市场，那么今天智能家居的市场需求已经全面开花。

  据奥维云网(AVC)地产大数据显示，2019年1-4月，50强开发商更热衷于智能家居配套，配套率高达82.2%。也就是说，智能家居也开始进入到从“高端项目个别应用”到“普遍项目全部应用”的阶段。

  而且随着精装房市场在二三四线城市的占比不断的提升，三四线城市智能家居配套率接近80%，这在之前是难以想象的。

  王博士也分享了一个案例，此前Léwin 雷盎艺术智能都是做的豪宅以及高端项目，但2018年在长春，售价9000块钱一平的楼盘也装上了雷盎的智能系统。智能家居在地产市场的需求已经全面打开，普通楼盘、三四线城市，其实对智能家居的需求量都是非常大的。

  针对这样的市场变化，王博士介绍到，以往只专注做豪宅以及高端项目的Léwin 雷盎艺术智能开始增加产品线，并将在今年下半年陆续推出三个档次：X级（尊享型）、Y级（舒适型）、Z级 （经济型）的产品线，三个产品线的关键技术一样，但是采用的硬件、核心芯片不同、操作系统不同、外观材质不同，从而来使产品更加多样化，适应不同的房地产客户需求。

  有了市场战略的调整，王博士认为十分有必要加大市场的推广力度，让越来越多的地产商，认识幷关注到Léwin 雷盎艺术智能的艺术智能。

  四、

  批量化的精装项目

  智能家居交付链涉及环节复杂

  需打造整体服务体系

  许多地产供应商只需要介入建筑建设的部分阶段，做完就退场，而智能家居系统是一个技术复杂而且贯穿建筑设计、施工、业主使用等超长生命周期的产品，每个阶段都需要智能家居供应商介入并提供最深度的服务，一旦服务不好，系统难用了或是用不了，就会造成地产商、智能家居厂家、业主三输的局面，这类教训行业内并不少见。

  基于此，Lewin雷盎艺术智能在地产项目的服务模式是：

  售前阶段——免费提供系统深入的规划与施工图纸设计。这阶段的服务如果做不好，一定会影响后续系统的使用，甚至会让地产商遇到花了钱没落好，业主还不买账，所以这块非常非常重要；

  售中——免费提供到项目实地施工交底（培训）与隐蔽布线工程检验；

  售后——由于服务的豪宅项目比较多，会采用行业内比较少见的一种服务模式，比如免费提供2%的备品备件放在项目现场， 方便更换维修，而且设备的取放接入非常简单方便，一般的物业工程服务人员都能胜任。另外，Léwin 雷盎艺术智能提供免费2年的质保服务，免费质保期过后，提供原器件成本价终身维修服务。

  另外，也正是基于智能家居这样的复杂特性，对于智能家居系统的采购，王博士建议，如果只有招采部门一个部门来实现智能家居的招采难度非常大，必须要多部门联动，比如技术、设计、营销甚至将来的物业管理等都加入进来，才能选出符合地产商自身需求的一套智能家居系统。

  五、

  深入房企和物业应用

  提供可持续运营的商业价值

  才能长期合作

  一个普遍现象是，现在很多项目的开发商和物业方其实是同一家，对于他们来说，智能家居为房子增值，促进销售是房企的需求；但房屋交付之后，智能家居能给物业带来怎样的商业价值，又是物业公司需要思考的一个关键点。

  王博士分享了一个小例子，今年疫情之下，物业服务的很多痛点问题就暴露了，比如快递堆放在小区门口，混乱无序不说，大件快递业主自身拿取非常不便，那么快递从小区门口到业主家里的这段配送怎么办谁来做？一定是物业来做最合适，但是物业公司为什么没做，因为物业还没找到合理的方式运作。

  再比如，如果你正在炒菜，突然没盐了，而这个时候通过智能面板提醒社区立马配送，一键完成送货到家服务，是不是更能让用户提升体验感，提高黏性。对于业主来说，便捷的生活不仅仅体现在产品本身的功能，还有商业依赖。

  当然物业和社区业主的需求远远不止如此，而这些需求都离不开系统平台的应用。所以对于智能家居供应商而言，能否提供实用的商业运作场景功能或者社区服务功能，帮助物业公司与小业主形成好的增值服务互动，也是需要布局考量的方向。

  通过一系列的商业化运作，如果能让长期处于亏损、吃不饱状态的物业方，通过智能家居，实现更多的商业收入，那么智能家居的持续化运营就有了基本的用户保障。

  （智能家居与物业服务联动）

  目前来看，按不同功能模块划分，如今的智慧社区提供的服务或业务一般可以分为四大类：

  基础网络服务，包括有线无线通信网、宽带网络接入、弱电强电等；

  物业管理服务，包括安防报警、电子巡更、门禁、照明等；

  智能家居服务，包括家庭监控、居家养老、远程控制、通信娱乐等；

  便民生活服务包括电子政务、电子商务、收费交易、医疗健康、邻里社交等。

  王博士分享到，智能家居目前在房地产一端还是投入的概念，但是随着智能技术的不断发展，智能家居很快就会变成一个投资的概念。

  在实际的案例实践中，Léwin 雷盎艺术智能的集成面板已经在布局许多智慧社区的便民生活功能，和物业的商业运营融合一体，帮助物业公司与小业主形成好的增值服务互动。

  比如在上海星河湾花园东方意韵国宅社区内，有业主专享的星河湾商业街，业主利用Léwin 雷盎艺术智能的智能系统可以在家中10寸智能面板上，浏览星河湾商业街的服务资讯（预订生鲜、日用品、家政服务等），并能一键呼叫星河湾商业街的各个店铺服务台进行预订服务的确认，可以让业主足不出户，而尊享商业街的到家服务。

  六、结语

  毛坯房正在逐步被精装房交付取代，智能家居越来越被房企看好，成为达到增值溢价，应对规模竞争的关键利器。

  或许这次，行业真的迎来了智能家居的真正爆发终于来了，这不管对地产商、智能家居企业还是小业主来说，都是史无前例的讯息。

  面对爆发的市场，尽管外界还在猜测智能家居行业是否已经做好了准备。相信市场会给出答案。

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